Rynek wynajmu nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w ostatnich latach przeszedł głęboką transformację. Globalne wydarzenia oraz szybko zmieniające się potrzeby najemców sprawiły, że branża, niegdyś postrzegana jako stabilna i przewidywalna, weszła w okres wyjątkowej dynamiki. W efekcie rynek najmu stał się przestrzenią intensywnych, często krótkotrwałych trendów, w których popyt szybko przesuwał się pomiędzy różnymi typami nieruchomości.
– Wchodząc na rynek najmu, byłem przekonany, że będę pracował w stabilnej i przewidywalnej branży – mówi Piotr Zdanowski, ekspert rynku najmu i właściciel firmy ZdanInvest. – Pandemia COVID-19 całkowicie zmieniła realia funkcjonowania rynku, a wybuch wojny w Ukrainie tylko wzmocnił tę dynamikę. W efekcie rynek nieruchomości stał się przestrzenią bardzo szybkich i często nieoczekiwanych zmian.
W krótkich okresach rosło zainteresowanie mieszkaniami parterowymi, domami i segmentami, szczególnie w czasie, gdy kluczowe znaczenie zyskało posiadanie ogródka. Pojawił się również moment zwiększonego popytu na lokale luksusowe. Najtrwalszym trendem okazał się jednak zwrot w stronę bardziej przemyślanych nieruchomości – estetycznych, ale przede wszystkim funkcjonalnych, dostosowanych do realnych potrzeb codziennego życia, bez nadmiaru przestrzeni i przesadnego wykończenia.
Polska z kraju emigracji staje się destynacją
Największym trendem, który obecnie zmienia rynek najmu w Polsce, jest fundamentalna zmiana roli kraju na migracyjnej mapie Europy. Jeszcze kilka lat temu Polska była przede wszystkim miejscem, z którego się wyjeżdża w poszukiwaniu pracy i lepszych warunków życia, dziś coraz wyraźniej staje się kierunkiem docelowym. Sprzyja temu rosnąca pozycja gospodarcza kraju, szczególnie odczuwalna w dużych miastach, a także dobra sytuacja na rynku pracy.
Istotną rolę odgrywają również systemy zabezpieczeń socjalnych, które dodatkowo zwiększają atrakcyjność Polski dla cudzoziemców. Na rynku najmu coraz częściej pojawiają się lokatorzy zarówno z krajów uboższych, jak i z Europy Zachodniej — w tym m.in. z Hiszpanii, Wielkiej Brytanii czy Portugalii. Jak podkreśla ekspert, rosnąca zamożność kraju sprawia, że Polska staje się coraz atrakcyjniejszym miejscem do życia i pracy dla osób z zagranicy.
Ceny mieszkań w górę, a podatki nie grożą zmianom rynku
W pracach rządowych nie widać programu, który mógłby fundamentalnie wywrócić rynek najmu. Centralne sprawy ekonomiczno-prawne wpływające na działanie branży to przede wszystkim malejące stopy procentowe.
– Rynek nieruchomości czeka na wynik tematu podatku katastralnego – tłumaczy Piotr Zdanowski. – Wydaję mi się, że temat ostatnio przycichł. Polacy za krótko gromadzą swoje majątki, aby obciążać ich tak dużym podatkiem. Dzisiaj nie zauważam prac legislacyjnych. które mogłyby znacząco wpłynąć na rynek najmu.
Przed nami istotny wzrost cen mieszkań, zwłaszcza w największych polskich miastach. Metropolie zaczynają coraz bardziej przypominać i konkurować z dużymi miastami Europy Zachodniej, co naturalnie prowadzi do wyrównywania się cen. To trend długofalowy, który w najbliższych latach będzie wyraźnie kształtował rynek nieruchomości.
Dodatkowo od blisko półtora roku rośnie dostępność kredytów hipotecznych, które stają się kluczowym czynnikiem wpływającym na ceny mieszkań. W praktyce niewielu inwestorów może pozwolić sobie na zakup nieruchomości za gotówkę, a ceny nawet niewielkich mieszkań w Warszawie zaczynają się od 500–600 tysięcy złotych, podczas gdy mieszkania dla rodzin kosztują około miliona złotych i więcej. Łatwiejszy dostęp do finansowania oraz decyzje Rady Polityki Pieniężnej o obniżaniu stóp procentowych przyciągają na rynek coraz więcej inwestorów, co dodatkowo napędza wzrost cen i sprawia, że trend ten będzie trudny do zatrzymania.
Najemcy wybierają funkcjonalność zamiast przepychu
Wraz ze wzrostem cen mieszkań zmieniają się także oczekiwania najemców. Lokatorzy coraz częściej szukają nieruchomości funkcjonalnych, zamiast mieszkań przesadnie wykończonych i przestronnych w reprezentacyjnej części. Trend ten przejawia się w wyborze materiałów dobrej jakości, ale mniej luksusowych, które zapewniają komfort, nie generując nadmiaru kosztów. Coraz większą wagę przywiązuje się do praktycznych rozwiązań – zamiast ogromnego salonu dla gości, rodziny wybierają mieszkania z dodatkowym gabinetem do pracy, mniejszym salonem i optymalną liczbą sypialni.
Równolegle rośnie oczekiwanie wobec profesjonalizacji najmu. Lokatorzy wymagają jasnych zasad współpracy, stabilnych umów i zabezpieczeń, takich jak kaucje, które stają się standardem. Wynajem na umowie traktowany jest dziś jako absolutny standard, a dawne praktyki, które kiedyś były powszechne, odchodzą do lamusa. Te zmiany pokazują, że rynek najmu dojrzewa, a najemcy coraz świadomiej dobierają mieszkania pod kątem codziennego funkcjonowania i bezpieczeństwa transakcji.
Kto wygrywa, a kto zostaje w tyle? Bilans zmian na rynku najmu
Największymi wygranymi obecnych zmian na rynku nieruchomości są osoby, które już posiadają mieszkania lub zainwestowały w nie w ostatnich latach. Właściciele, którzy kupili nieruchomości rok lub dwa lata temu, a tym bardziej kilkanaście lat wcześniej, mogą dziś liczyć na stabilny wzrost wartości swoich aktywów.
– Osoby, które już zainwestowały w nieruchomości lub planują to zrobić, będą największymi wygranymi – mówi Piotr Zdanowski, ekspert rynku najmu i właściciel firmy ZdanInvest. – To jedna z najbezpieczniejszych form lokowania majątku.
Wygranymi stają się również najemcy, którzy coraz częściej funkcjonują na profesjonalnym, uporządkowanym rynku, oferującym stabilność i przewidywalne warunki najmu. Wynajem przestaje być rozwiązaniem tymczasowym, a staje się realną i bezpieczną alternatywą dla zakupu własnego mieszkania. Na tych zmianach korzystają także wyspecjalizowane agencje najmu, które – działając pomiędzy właścicielami a lokatorami – budują model oparty na bezpieczeństwie inwestycji, stabilnym dochodzie oraz komforcie codziennego życia najemców.
Mimo że sytuacja demograficzna w Polsce nie jest korzystna, nie oznacza to spadku popytu na mieszkania na wynajem. Polaków jest mniej, ale zmienia się model życia i struktura gospodarstw domowych. Rodziny są mniejsze, jednak nadal potrzebują osobnych mieszkań, nawet jeśli mają one mniejszy metraż.
Dodatkowo coraz częściej rodziny zakładane są więcej niż jeden raz, co zwiększa zapotrzebowanie na lokale. Znaczenie ma także dodatnie saldo migracyjne oraz fakt, że rynek najmu koncentruje się głównie w dużych i średnich miastach, do których napływają mieszkańcy z mniejszych miejscowości. W efekcie zmiany demograficzne nie stanowią dziś zagrożenia dla rynku najmu.
Leave a Reply